Jy kan met groot sukses self huur en verhuur so goed soos die beste agent. Hier is die algemeenste huurprobleme en hul oplossings. Deur Salomé Delport
Koop-om-te-verhuur klink ’n maklike manier om geld te maak. Maar vingers verbrand kan ook gebeur. Syfers wys 54% van Suid- Afrikaanse huurders betaal nie betyds nie, 12% kan nie betaal nie en sowat 40% het ’n rekord van slegte skuld. Aan die ander kant van die transaksie staan die huurder. Huur het sy voordele: dis immers nie jou hoofpyn as die rentekoerse styg of die geiser bars nie. Maar dis darem ook nie reg as ’n eienaar jou sonder rede uit jou blyplek sit of jou deposito vat nie. Pluis hierdie sake uit vóór jy daardie kontrak teken.
1. Ek wil self ’n huurkontrak opstel, want ’n prokureur is duur. Wat moet alles daarin staan?
Daar is geen rede hoekom jy dit nie kan doen nie, maar gebruik jou kop en sluit alles in wat prokureurs en verhuringsagente in goeie standaardkontrakte sou.
Die Wes-Kaapse Huurbehuisingtribunaal stel voor die kontrak spesifiseer:
die adres van die huureiendom
die eienaar se naam en posadres
die huurder se naam en pos- en werksadres
die huurbedrag l die maandelikse betaaldatum
die depositobedrag, aan wie dit betaal word en voorwaardes vir terugbetaling
hoe gereeld en wanneer die kontrak hernu word l kansellasiereëls
die persentasie jaarlikse huurstyging
maand waarin huurstyging plaasvind
wie verantwoordelik is vir watter uitgawes (gewoonlik dra die eienaar die uitgawes rondom die eiendom soos diensgeld en herstelwerk terwyl die huurder verbruiksuitgawes betaal soos water en krag)
die name van almal wat die blyplek gaan deel en
hoe niebetaling gehanteer word. Jy kan enigiets anders byvoeg, soos oor die tuin, sleutels en afstandbeheerders.
Nog drie wenke:
Doen dit in duplikaat sodat julle elkeen jul eie kopie het en laat dit
deur twee getuies teken.
Sit by elke kontrak jou stel huisreëls, soos oor die opsit van prente
teen die mure, kwartaallikse inspeksie en rook in die woning.
Stel ’n defektelys op (later meer daaroor).
2. Ons het ’n dorpshuis vir ses maande gehuur. Die agent sê nou dit moet oorgeverf word en hou ons hele deposito (R10 000) daarvoor. Dis ’n baksteenhuis en ek het die binnekant fanaties opgepas.
Volgens die Huurbehuisingstribunaal moet die eienaar of agent jou deposito in ’n rentedraende rekening hou. Jy behoort binne sewe dae ná jy die eiendom ontruim het jou deposito te ontvang plús die rente vir die hele tydperk minus uitstaande huur en skade wat jy aangerig het. Normale slytasie kan nie van die deposito afgetrek word nie. Anne-Marie van Rensburg van Just Letting sê die beste manier om jou deposito terug te kry is om binne drie dae vandat jy die eiendom betrek saam met die eienaar of agent ’n lys van defekte op te stel. “As alles is soos die dag toe jy ingetrek het, kry jy jou deposito terug. As daar geen lys van defekte aan die begin opgestel is nie, het die eienaar of agent geen grond onder sy voete nie en kry jy ook al jou geld terug. “Die meeste twiste draai juis om onderhoud. Gestel die blindings is stukkend: het die huurder dit verniel of was hulle oud en gaar? Nog ’n twispunt is die herstelkoste. Die huurder mag dit self doen, wat goedkoper vir hom is, maar dit moet behoorlik gedoen word. As die eienaar die herstelwerk doen, mag die huurder die kwitansies vra as bewys van hoeveel van sy deposito afgetrek word. “Maar as daar steeds kwessies is, kan huurders en eienaars hulle tot die Huurbehuisingstribunaal wend. Sake kom binne ses tot agt weke voor, en die uitsprake is billik.”
Wenke
Moenie net die foute beskryf nie; neem ook foto’s daarvan.
Maak twee kopieë van die defektelys, en laat die eienaar/agent en huurder dit teken en dateer.
3. Ek het al iemand gehad wat my tweeslaapkamer-strandwoonstel as ’n bordeel bedryf het, asook ’n kommune branderplankryers en ’n egpaar met vyf groot Deense honde. Waar kry ek goeie huurders?
Dis die kuns. Jy het twee metodes om huurders te sif: die gebruiklike onderhoud en die splinternuwe huurderprofiel. Betroubare agente doen dit roetinegewys, maar as jy dit self doen, maak soos ’n professionele agent en begin met ’n onderhoud gegrond op ’n vraelys om al die nodige inligting oor hom te kry, soos:
sy beroep
sy inkomste (kan hy jou plek bekostig as die huur meer as 30% van sy salaris is?)
hoe lank hy by sy huidige werks nemer en sy huidige adres is
waarom hy van blyplek verander (daar is ’n groot kans dat iemand wat rondval ’n swak betaler is)
hoe lank hy beplan om te huur l hoeveel mense saam met hom die plek gaan deel (kry hul name ook) en watter troeteldiere daar is.
Baie belangrik: kry ’n afskrif van sy ID.
Gelukkig kan jy op meer as jou intuïsie en sy antwoorde staatmaak: laat ’n huurderprofiel doen voor jy hom ’n kontrak aanbied. Jy kan dit self doen of maatskappye soos TPN gebruik wat vir ’n bedrag van R30 - R80 kyk of die huurder se ID eg is, sy huurbetalingsprofiel trek sodat jy kan sien of hy voorheen getrou betaal het en sy kredietrekord nagaan om te sien of hy op ’n swartlys geplaas is by groot kredietburo’s soos TPN, Experian, Transunion en XDS. Al wat jy moet doen, is om die voornemende huurder se naam en ID-nommer te verskaf. As jy dit self doen, onthou om sy naam by elkeen van die groot kredietburo’s na te gaan.
’n Goeie wenk van Anne-Marie: Just Letting gebruik as eerliker verwysing die eienaar van die huurder se voorlaaste blyplek, in geval die huidige eienaar mooi woorde praat net om die huurder van sy nek af te kry.
4 Ek het drie maande gesukkel om my wanbetalende huurder uit te kry. Ek was sélf byna onderdeur, want ek kan nie twee verbande dra nie.
Dis juis die slaggat van koop-om-te-verhuur waaroor baie eienaars struikel, sê eiendomsagent Marike van Zijl. “Huurders kan oornag verdwyn, die huurmark kan oorversadig raak of rentekoerse styg. Huurgeld is nie gewaarborg nie en daarom moet eienaars minstens drie maande s’n vir krisisse opsysit.” Hier’s nog ’n oulike opsie: jy kan deesdae jou huurinkomste laat verseker by maatskappye soos TenRisk en Rentmaster. Dis nie te duur nie: op ’n huurinkomste van R5 000 sal jy ’n maandelikse bedrag van R100 - R150 betaal. Reël dit vóór jy die kontrak sluit.
5. Ons dogter en twee ander studente het saam ’n woonstel gekry. Een het in Maart opgeskop maar sou haar deel bly betaal tot iemand dit oorneem. Sy het nie, en nou word ons gedreig dat ons op die swartlys geplaas gaan word as ons nie betaal nie. Wat kan ons doen?
Aangesien die drie ouerpare vir ’n gesamentlike bedrag geteken het, is die oorblywende ouers verantwoordelik vir die hele huur en moet betaal, verduidelik Colin Crous van TenRisk. Maar mense huur tog gereeld saam. Wat kan jy doen? “Gaan liewer elkeen ’n kontrak met die eienaar aan waarop elke party net vir sy eie deel van die huur teken, eerder as een waarop daar een bedrag staan waarvoor een van julle, of aldrie saam verantwoordelik is. As julle afsonderlik geteken het, word net die een wat nie betaal het nie op ’n swartlys geplaas vir sy uitstaande bedrag.” Maar dis ook onbillik om te verwag dat die eienaar met minder tevrede moet wees. Anne-Marie verduidelik die kontrak is in effek verbreek. “Julle kan verwag dat die eienaar gaan vra dat julle óf die verskil inbetaal, óf die plek verlaat, óf ’n nuwe woonstelmaat kry.”
6.Die eienaar wil ons huur met 14% opskuif omdat die rentekoers so skerp gestyg het. Ons kontrak spesifiseer ’n jaarlikse styging van 10%. Kan hy ons dwing?
Volgens die Huurbehuisingstribunaal is die eienaar gebind aan die 10% in jul kontrak vir die duur daarvan, gewoonlik ses of twaalf maande. Anne-Marie sê die eienaar kan die styging eers insit wanneer die huidige kontrak verstryk. As die huurder nie kans sien vir die nuwe styging wanneer die kontrak hernu word nie, kanselleer hy en soek ander verblyf.
7. Ons hou van ons huurhuis, maar die eienaar wil nie die kontrak hernu nie. Ons veroorsaak geen probleme nie. Kan hy eensydig besluit?
Ja, hy kan, sê Anne-Marie. “Maar die huurder kan vir die duur van die kontrak bly en moet ’n maand kennisgewing kry dat die kontrak nie hernu gaan word nie.” Tog kan eienaars sukkel om huurders te laat ontruim, veral as daar geen kontrak is nie, die kontrak onduidelik is oor hernuwing, of as die huurder sê hy het die kontrak nie verstaan nie omdat dit byvoorbeeld nie in sy taal is nie. Aan die ander kant is dit onwaar dat huurders onbeperk kan aanbly. Daar is ’n regsproses, en uiteindelik móét hulle skuif. Hier is die korrekte stappe vir uitsetting as die huurder nie betaal nie: l Huur moet op die eerste van die maand betaal wees. Indien nie, stuur vir die huurder ’n eisbrief. TPN stuur dit teen R25, of vra jou prokureur. As jy dit self doen, laat dit per hand aflewer en kry ’n erkenning van ontvangs. l As ’n huurder drie maande na mekaar nie betaal het nie, is die kontrak outomaties gekanselleer. l Skakel oor na ’n invorderingsagentskap wat die huur teen betaling sal invorder. l Indien dit ook nie suksesvol is nie, werk deur ’n prokureur en vra ’n uitsettingsbevel deur die hof aan, wat deur die balju van die hof opgeneem sal word. Die persoon se naam word aan die kredietburo’s verskaf.
Kontakte
l TPN 0861 876 000 l Rentmaster 0861 254 254 l TenRisk 0861
250 250 l Die Huurbehuisingstribunaal 0860 106 160 l Cape
Gateway het ’n nuttige brosjure oor die Huurbehuisingstribunaal by
www.capegateway.gov.za/Text/2006/5/rh_tribunal_brochure_
afrik_may06.pdf
© rooi rose |
